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疫情后需求的恢复，更需要从“大消费”和“大市场”的角度考虑宏观政策的设计。国家发改委主席何立峰最近也提出了一些相关的政策建议，他认为：“坚定实施扩大内需战略。积极稳定居民传统大宗消费，适当增加公共消费，大力培育新兴消费增长点。实施城镇老旧小区改造，加强传统基础设施和新型基础设施投资，促进传统产业改造升级，扩大战略性新兴产业投资，调动民间投资积极性。” 就这样新一轮的城市更新即将展开帷幕？
城市是我国产业、技术、资本的首要聚集地，也是新基建的主要承载体。然而中国的城市化进程只用了发达国家三分之一的时间就完成了，这样迅速的发展带来了许多城市问题比如，划不当、城市病、城市不宜居、资产价格畸高、加剧贫富分化等。
众所周知2020年城市建设方向，重点在通过新基建提升城市发展质量。那么在新基建与新形势下城镇化进程上，我们如何配合呢？
在安邦智库（anbound）城市研究中心看来，我们需要注意发展三个重要支点：
一是改善城市公用设施；
二是实施新型智慧城市；
三是加快推进城市更新。这其中的核心是城市更新。
改善城市公用设施是新基建首当其中的一项，因为城市更新的体量足够大，足以作为中国经济增长的支撑。城市更新广义上是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，让城市恢复“以人为本“的繁荣。
其实对于城市公共设施的改善也是城市居民对生活的诉求，1958年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满；对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。
然而国家高层也注意到了城市公共设施的重要性，从今年两会上来看包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新，2020年老旧小区改造计划新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。2019年住建部统计显示，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米，能拉动5万亿元投资。按照这样的比例计算，今年新开工改造3.9万个小区，预计就能拉动今年投资1.2万亿元左右。
不单单是老旧小区改造，在经历了以投资驱动和增量发展为主的城市发展阶段后，中国城市进入以存量资源为载体的发展阶段。旧工业区复兴、城市设施再利用、街区街坊微更新、老旧厂房改建、特色小镇新建等，代表了城市更新改造中所呈现出的多元化载体形态与产业业态。而且，文化创意产业正通过文化、艺术、时尚、购物等新元素反哺城市更新，激活着城市的历史文脉底蕴，试验着城市更新产业化的探索。这些都将在城市经济的不同领域，发挥重要的作用，支撑着城市经济的发展。
同时大量的新基建也代表着大量财富又将聚集在房地产领域，其实在安邦智库看来房地产一直都是城市经济的支柱产业。那么这样是否会造成”房价过高“和“炒房不住”等问题重蹈覆辙呢？
就城市更新来看，安邦智库认为它与房地产开发有着本质上的区别，城市更新才是2020年新基建的主要发展方向。
搞城市更新不是房地产开发，而是发展房地产业，房地产业与房地产开发是不一样的。房地产业指的是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、经营、装饰、服务等集多种经济活动为一体的综合型产业。它包含了房地产中介服务、物业管理、房地产金融、房屋开发和建设、地产的经营、土地开发和再开发等；具有基础性、先导性、带动性、风险性等特征。近十几年国内各个城市一直在搞的房地产业，其实是搞房地产开发，就是以土地为基础大搞开发，大干快上。
在城市更新概念下的房地产改造和更新，以及由房地产衍生出来的多种服务业，是未来房地产业发展的重要方式。从城市资产经营来看，城市房地产业实际上是一种永续产业——只要城市里有人、城市中有商业，就会有房地产业。这个阶段的房地产业，一定是高度体现价值的房地产产品以及城市资产经营产业。
从世界城市发展规律来看，房地产业是构成一国经济的合理组成部分。经合组织的一份数据显示，2018年，从房地产业占gdp的比重来看，美国为12.2%，日本为11.3%，英国为11.9%，法国为11.5%，意大利为12.5%，加拿大为12.5%，德国为9.6%，中国为6.6%。从这份数据中可以看出，在世界主要国家中，房地产行业都在整体经济中占有一席之地。在大规模开发模式之后，围绕存量房地产资产来做资产经营，是房地产业发展的必然结果。从城市更新的角度看，日本2008年估算住宅再生的行业规模是4500亿人民币，大概相当于日本全部新房交易额的45%。
实际上，美国、欧洲、日本等发达国家和地区早在上百年前就完成了大规模的房地产开发，进入到存量资产阶段，更新、运营和改造是房地产行业重要的市场之一。从世界城市发展规律来看，在大规模房地产开发之后，围绕已有物理空间进行品质提升、资产经营，是城市发展的必然结果。
所以一个成熟的城市并不是通过房地产开发完成的，而是在合理的更新下逐渐成形的。
对于可以让许多人一夜暴富的房地产开发，大家对城市更新有着一个疑问：城市更新是否可以承载一个城市，甚至一个国家的经济呢？
在安邦智库看来，城市更新将为城市带来可持续的经济增长。虽然城市更新没有开发地产来得那么刺激，但它将会呈现的是健康的经济成长曲线。
城市的土地是国有的，是国家资产，各个城市曾经的土地财政模式，实际上是将国有资产一次性廉价出售了，房地产企业获得了土地的使用权，而政府只有一次性收益，没有获得可持续的资产收益。城市更新是重建可持续城市经济动力与城市活力的重要载体，是承载大量资金并撬动城市经济的关键领域 。
通过城市更新发展的房地产业是要创造城市经济增长的内生动力，实现可持续地增强城市空间活力、繁荣城市街道与商业、提高城市空间的经济产出，最终逐步实现以税收代替土地出让金，同时稳定经济增长。
事实上，这一行业若能繁荣发展，也是一个巨大的市场。据估计，建设一座大楼的成本大概占整个大楼使用总成本的30%，而内部装修、维护等成本则占到40%左右。对于整栋建筑物来讲，如果定期地检查门窗、地面、墙体并持续地进行维护和翻新，也可以带来建筑业的繁荣，促进经济的发展。对此，政府要做的是出台相关政策和标准，促进基建维护等房地产业的良性发展。
随着科技进步，人们生活和工作方式不断改变，城市更新的需求还会更大。未来的城市将更注重文化保护、多元化的空间利用，更新后的成果也将更丰富、更实用、更具个性，城市将为此获得新的生机，呈现全新面貌。
各类基础设施、主题设施、辅助设施，都将排浪式走向更新临界期，这将深刻地改变城市运行、经济增长、财政平衡方式。
最后，安邦智库需要指出的是，在即将兴起的“城市更新”运动里，城市发展的异质化将成为十分重要的理念。每座城市都应该有独特的气质、文化与特点，而非像现在这样千城一面，城市外观与产业结构高度雷同。
这要求城市的规划与建设者更多从城市本身以及生活在城市中的居民出发，去设计城市更新的蓝图与路径。这一过程应当是开放的，能够将各方的观点包括进来，寻求最大公约数。事实上，在那些城市发展更为成熟的发达国家，城市更新往往是立法先行的，在立法过程中广泛征询各方建议，并在实践中充分发挥各经济社会主体的主观能动性。
从这一方面看，“城市更新”不仅意味着发展模式的转变，从增量转向存量，还意味着从决策机制到建设主体的全方位转变。这些都是中国政府在下阶段城市更新过程中，急切需要作出的改变。
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